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一、土地增值税的基本法律规定

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收益的单位和个人征收的一种税。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起全国开征土地增值税。

二、土地增值税的纳税人

转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。

三、土地增值税的征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

四、土地增值税的税率

土地增值税实行四级超率累进税率；

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

五、土地增值税的计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

（一）收入额的确定

纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济收益。

（二）扣除项目金额的确定

允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，具体分为以下几项：

1、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
    2、开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、计划、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
    基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
    3、开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
    财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按上述1、2项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
    凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按上述1、2项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
   上述计算扣除的具体比例，由各省，自治区，直辖市人民政府规定。
    4、旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
    5、与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
    6、财政部确定的其他扣除项目。目前规定对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。

六、土地增值税的应纳税额的计算

土地增值税应纳税额的计算，可分为以下四个步骤：

（一）计算增值额

增值额＝收入额－扣除项目金额

（二）计算增值率

增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%

（三）确定适用税率

 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。

（四）依据适用税率计算应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

七、土地增值税的税收优惠

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免税。

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税。

（三）对居民个人因为工作调动或改善居住条件转让时满5年的暂免征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

（四）个人之间互换自有居住用房的，经税务机关核实后可免税。

（五）合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按比例分房自用的免税。

（六）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的免税。

八、土地增值税的纳税期限和纳税地点

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税