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一、契税的概况

契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种行为税。现行的《中华人民共和国契税暂行条例》是1997年7月7日由国务院发布，并于当年10月1日起施行的。财政部据此条例于1997年10月28日颁布《中华人民共和国契税暂行条例细则》，并自当年10月1日起施行。

二、契税的纳税人

契税的纳税人是指在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营户及其他个人。不论法人、自然人，不分所有制性质，不论内资、外资，中国公民、还是外国公民，只要在我国境内承受土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人，均应按有关规定交纳契税。

三、契税的课税对象和征税范围

契税的课税对象是土地、房屋权属转移的行为。土地权属转移是指国有土地使用权出让和土地使用权转让，包括土地使用权出售、土地使用权赠与和土地使用权交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移。房屋权属转移是指房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。

四、契税的税率

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定：“契税的税率为3%-5%”，《广东省契税实施办法》规定：“广东省契税税率为3%”。

2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

五、契税的计税依据

土地、房屋权属转移当事人签订的合同成交价或者核定的市场价作为契税的计税依据。契税的计税依据有五项基本规定；

（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，以成交价格为计税依据。

（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

（三）土地使用权交换、房屋权属交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

（四）土地、房屋权属作价投资入股、抵债、以无形资产方式、获奖方式转移土地房屋权属的，由征收机关参照土地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定。

（五）以划拨方式取得国有土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者全部土地收益。

以上成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

六、契税的计算：

应纳税额＝计税依据×适用税率

七、契税的税收优惠

契税主要有以下税收优惠政策：

（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征契税。

（二）具有城镇常住户口的职工按住房制度改革政策在省规定标准面积以内第一次购买的公有住房，免征契税；超过省规定标准面积的部分，应按照规定缴纳契税。

（三）因遭受自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征。

（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。

（五）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。

（六）外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

（七）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

八、契税的纳税环节、纳税义务发生时间、纳税期限：

契税纳税环节：在签订土地、房屋权属转移合同或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证之后，办理土地使用权证、房屋产权证之前。

根据1997年10月1日施行的《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定，纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续，未缴纳契税的不予办证。简称“先税后证”制度。

契税纳税义务发生时间：为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（包括具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证）的当天。

契税纳税期限：为契税征收机关核定的期限。